サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションの違い

高齢になったときに、「現在の家では暮らしにくい」、「身体は元気だから老人ホームはまだ早い」と思う方も多くいらっしゃいます。その場合、次の住まいの候補として、「サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)」と「シニア向け分譲マンション」が考えられます。
両者とも、老人福祉法や介護保険法で規定される「施設」とは異なり「高齢者住宅」という種類に分類されます。同じ高齢者向け住宅ですが、サービス付き高齢者向け住宅と分譲マンションでは、さまざまな違いがあります。このページでは、両者の違いについて解説します。 老人ホーム・介護施設を探す

届け出が必要なサ高住、自由に建設できるシニア向け分譲マンション

サービス付き高齢者向け住宅は、2011年10月「高齢者住まい法」の改正により誕生したシニア向けの賃貸住宅です。身体機能が低下しても住みやすいようバリアフリー構造になっており、高齢者が安心して暮らしていける安否確認や生活相談といったサービスが提供されています。
シニア向け分譲マンションは、民間事業者が販売・運営する分譲住宅で、高齢者が利用しやすいよう手すりがあったり段差が解消されていたり、コンシェルジュが常駐するなど、様々な生活支援サービスが整っています。

一見同じように見える両者ですが、サービス付き高齢者向け住宅は、高齢者住まい法に基づきバリアフリー面など設備の基準設けられており、行政に届出や登録することが義務付けられています。
一方、シニア向け分譲マンションには設備基準や届け出の義務がありません。しかし、訪問介護事業者やクリニックなどの高齢者向けサービスを提供する事業者をテナントに入れ、高齢者が生活しやすいような工夫を施したり、プールなどを併設したり、バリアフリー構造を強化するなど、こちらも各社で利便性を競っています。 そのほか、さまざまに異なる点があります。

サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションの比較

サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションを4つの点から比較し、それぞれのメリット・デメリットを挙げると下記の通りです。

サービス付き高齢者向け住宅 シニア向け分譲マンション
契約方式 賃貸借契約 所有権方式
費用 敷金:家賃の2~5ヶ月分月額費用:10~30万円※管理費、水光熱費など 購入費:1,500万円~数億円月額費用:10~30万円※管理費、水光熱費修繕積立金など
設備 居室にはキッチン、洗面、トイレ、浴室共有で使用できるリビングなどあり 一般的な分譲マンションの居室設備に加え、プール、シアタールーム、レストランなどの共有設備が充実
サービス内容 安否確認、生活相談生活支援(掃除、買物代行) 見守り、食事・掃除・洗濯緊急時の対応など
メリット
  • ・高額な初期費用がなく住み替えがしやすい
  • ・サークル活動など入居者同士の交流も盛ん
  • ・賃貸物件として貸すことができる
  • ・売却やリフォームも自由
デメリット
  • ・施設によりサービス内容が異なりわかりにくい
  • ・入居者同士の交流が少ないところも
  • ・固定資産税等がかかる
  • ・物件の数が少ない

以下よりひとつひとつのポイントを解説していきます。

契約方式

サービス付き高齢者向け住宅に入居する場合は、建物賃貸契約を結びますが、シニア向け分譲マンションは所有権方式になっています。ここが両者の大きな違いと言えるでしょう。シニア向け分譲マンションは売却や賃貸することが可能ですし、所有者が亡くなった後は、相続財産の1つとなります。ただし、将来的に介護付有料老人ホームなどへの住み替えを視野に入れた場合、思うように売却が出来ない可能性や、売却代金が購入費を下回る可能性もありますので、購入時は立地条件や建築年数などを十分に検討する必要があります。サービス付き高齢者向け住宅は賃貸のため、相続財産としては残りませんが、住み替えは比較的しやすいと言えます。
両者とも、介護サービスは契約に含まれておらず、必要な場合は個人が別途契約することになります。

費用

サービス付き高齢者向け住宅の入居時には敷金が必要で、家賃の2~4ヶ月分が一般的です。月々の費用の内訳は一般の賃貸住宅と同じように、家賃、管理費、食費、水光熱費など。介護サービスを利用する方は、別途介護保険の一割(ご自身の収入により二割)負担が必要です。
シニア向け分譲マンションへ入居するには、そのマンションの購入費用が必要です。一般の住宅のように、住宅ローンの利用が出来ます。月々の費用としては、食費や水光熱費、修繕積立費や管理費。そして、毎年の固定資産税支払も必要です。食事の提供や介護サービスなどを利用した際には、別途費用がかかります。
どちらの住宅でも、「居住費」「管理費」「食費」「水光熱費」などの費用は大きく変わりません。しかし、パンフレット等に書かれている月額費用に含まれているサービス内容は、物件ごとに異なります。また、高齢者の多様化するニーズに個別対応するために、基本的なサービスに加えてオプションサービスを用意しています。

設備

サービス付き高齢者向け住宅は、前述したとおり設備基準が明確に定められており、専有部分の床面積が25㎡以上(共用部に十分な広さと機能を持つ浴室や食堂がある場合は18㎡以上)であることや、台所、水洗トイレ、収納設備、浴室が設置されていることが規定されています。
シニア向け分譲マンションに面積や設備について法的な規制はありませんが、一般の分譲マンションと同様、専有部に台所・水洗トイレ・収納設備・浴室が備えられています。各住戸は、段差の解消や広い廊下幅の採用、手すりやベンチの設置がなされています。共用部分はレストランや大浴場、プールなど充実した施設を備えるなど、高齢者が暮らしやすいように特徴を出しています。

サービス内容

サービス付き高齢者向け住宅では最低限のサービスとして、「安否確認」と「生活相談」が提供されています。その他、掃除や洗濯、買い物代行といった生活支援サービスもところによっては提供されています。また、夜間はスタッフが不在になるところもありますが、警備会社と提携することで、緊急時に駆けつけるといった対応が取られます。
シニア向け分譲マンションでも、規定はありませんが、清掃サービスや宅配便の取り次ぎ、専任コンシェルジュによる日常生活のサポートを独自のサービスとして導入しているところは多いようです。また、医療機関、介護事業所がテナントとして同じ建物内に入っており、緊急時にスムーズに対応できる体制をとっているところもあります。

どちらの場合も、介護サービスや医療などのサービスは必要に応じて自分で外部の事業所を選択し契約しなければなりません。契約時には、どのような独自サービスが提供されているのか、そしてそれらのサービスが有償か無償か、という点を細かくご自身で確認することが必要です。

まとめ

これまでの生活スタイルをあまり変化させずに暮らすという点では、サービス付き高齢者向け住宅もシニア向け分譲マンションも同じです。
しかし要介護状態になった場合は、別途外部の介護事業所と契約して訪問介護や訪問看護サービスを利用する必要があります。さらに身体状態が重度化すると、どちらも介護施設に移らざるを得ない可能性も出てきます。また、そのまま住み続けたとしても、介護サービスや生活支援サービスの費用が身体状態の悪化に合わせ高額になっていくなど、当初想定していたような暮らしが難しくなるかもしれません。
サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションの大きな違いは、所有財産になるかならないかですので、老後の資金計画に合わせ、専門家に相談しながら焦らず検討されることをお勧めします。

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