リースバック|売却した自宅に住み続ける

高齢期の資産活用術の1つの方法として、自宅を売却した後も自宅に住み続けることができる「リースバック」について解説します。

聞きなれない方もいるかもしれませんが、近年、取り扱う会社が増え、CM等でも見かけるようになり、注目されつつある仕組みです。

どのようなものなのか、メリット・デメリットも含め、見ておきましょう。

リースバックの仕組み

最近、よく耳にする機会が増えた「リースバック」(「ハウス・リースバック」ともいわれますが、ここでは「リースバック」で統一します)。

自宅を売却すると、その家から退去しなくてはいけませんが、「リースバック」を利用すると、自宅を売却して換金する一方で、売却後も住み続けることができるサービスです。

具体的には、自宅をリースバック会社へ売却し、売却代金を受け取る一方で、期間を設定してリース契約を結び、買主にリース料を支払って自宅に住み続ける仕組みです。

売却代金は一時金で受取ることができ、その使途に制限はありません。そのため、引越さずに住み慣れた自宅で生活を送りながら、まとまった資金を調達することが可能です。また、その家を再び購入することも可能です。

リバースモーゲージとの違い

自宅を担保に資金を調達するという点ではリバースモーゲージにも少し似ています。しかし、リバースモーゲージの場合、不動産の所有者は本人で、自宅を担保にお金を借りる仕組みです。

これに対し、リースバックでは自宅を売却してしまうため、所有権もリースバック会社に移り、本人にはありません。いわば、家賃を支払って、自分の家を借りている状態です。

また、住宅ローンの残債があっても、リースバック会社が設定した一定条件に合えば利用することもできます。

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関連記事 【自宅を現金化】リバースモーゲージ|高齢期の不動産活用術

今、注目される理由は?

最近、著名人が登場するCMを見かけるようになったりと、知名度も上がっている「リースバック」。

不動産系の会社が取り組むほか、銀行がグループのリース会社への媒介という形でかかわったり、著名な流通グループも参入するなど、ここ数年、急速に広がっています。

自宅はあるけれど金融資産があまりない方が、何かの理由でまとまった資金が必要になったとき、以前は次のような選択肢でした。

  • 自宅を売却する
  • 不動産担保ローンを組む
  • リバースモーゲージを利用する

定年後や高齢期を前提に考えた場合、自宅を売却するとその後の住宅に困り、また売却にも時間がかかります。不動産担保ローンは、収入なども含めて審査されるため、安定収入がないと利用しにくかったりします。

また、リバースモーゲージは基本的に毎月の貸出しとなり、まとまった資金ニーズには対応できません。そうした中、「もう1つの選択肢」として注目されるようになったのが、リースバックです。

定年後や高齢期にリースバックを利用する目的としては、大きくは3つに分類できそうです。

老後資金を補う
年金で不足する分を一定額まとめて手元に置きたい
突発的な一時金を捻出
入院したり、介護で有料老人ホームなどに入居する費用など
借金の返済に充てる
住宅ローンやカードローンなどを返す資金にする

いずれも高齢期のお金のお悩みの中心でもありますね。

メリット・デメリット

ここで、「リースバック」のメリット・デメリットを整理します。

まずはメリットですが、次のような項目を挙げることができます。

メリット

  • 住宅ローンが残っていたり、滞納していても申し込める
  • 売却代金は一時金として支払われ、その使途は問われない
  • 通常の売却より短期間で手続きができる(早ければ2週間~20日程度)
  • 売却後もそのまま住み続けられる(近所に知られず手続き可能)
  • 固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金などの維持費は不要(家賃に含まれる)
  • リースバックをすることで高齢者向けサービスが付く会社もある(電話での安否確認やホームセキュリティ等)
  • 将来的に再度購入もできる(一部できない会社もある)

一方、デメリットとしては、次のような項目が挙げられます。

デメリット

  • 場所や対象物件には条件があり、該当しないと利用できない
  • 自宅は自分のものでなくなります(再度購入は可能)
  • 売却額は物件評価額の5~7割程度で設定される
  • 住み続けることでリース料(家賃)が発生します
  • 賃貸契約の期間が終われば、通常は立ち退くこととなる(例外もあり)

リースバック会社によってサービス内容が異なりますので、実際に利用する際にはしっかり確認をしましょう。

リースバックの利用条件

リースバックは自宅があったとしても誰でもが利用できるわけではありません。

リースバック会社によっても異なりますが、利用するには以下のような条件があります。

<取扱い地域>

全国対応の会社もある一方で、1都3県などエリア限定でサービスを行う会社もあります。

<物件>

・戸建て、マンションともに可能かなど物件の取り扱いは会社で異なります(借地は対象外)。
・物件の評価額が「500万円以上」「4,000万円以上」などと設定されている会社もあります。
・自宅が単独名義でないと利用できない会社もあります。
・自宅が複数名義の場合は全員の同意が必要です。

<住宅ローン残債>

・住宅ローンの残債があっても利用可能ですが、売却価格がローン残債を上回らないと利用できません。

<対象となる人>

・年齢条件が50歳以上等と設定されているものと、不問の会社があります。
・職業や年収などは厳しくありません。年金収入のみの人も利用可能です。

<賃貸料>

・売却価格に応じて個別に算定されます。
・固定資産税や火災・地震保険料、管理費・修繕積立金は家賃に含まれます。

こうした利用条件についてはリースバック会社によって異なりますので、確認が必要です。

リースバックはこんな人におすすめ

では、不動産を活用して老後資金や介護資金不足を補う際に、リースバックが向くのはどのような人でしょうか。いくつかのケースを考えてみましょう。

老後資金が不足しそう。でも住み慣れた家に住み続けたい人

支払いは一括なので、何かあったときのためにも手元に現金をまとめて置きたい人に向いています。

急に入院費用や有料老人ホームの入居金が必要になった人

例えば、家主が急に倒れて有料老人ホームへの入居金が必要になったとき。リースバックを利用することで、早ければ2週間から20日程度で必要な資金が手に入ります。その際に賃貸契約は短めに結んでおき、家の処分は後で検討することもできます。

住宅ローン等の負債を完済したい人

高齢期の生活の負担になっている、住宅ローンをはじめとする負債を完済したいという人に向いています。

単身高齢者で資産を整理しておきたい人

おひとり様で誰かに家を残す必要はないため、そろそろ有料老人ホーム探しを始めたい。入居金を用意するためにリースバックを活用する。

まとめ

リースバック会社はたくさんあるものの、内容はそれぞれ異なります。利用する際には、複数の見積もり(査定)をとり比較して自分に合ったものを、できるだけ条件が良いものを選びましょう。細部が各社で異なる点があるので注意が必要です。

何より、自宅という大切な資産を預けるためリースバック会社選びも重要です。資金力・信用力のある大手も含めて検討した方が安心かもしれません。

お金と電卓

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著者

豊田 眞弓

豊田 眞弓(ファイナンシャルプランナー)

住宅ローンアドバイザー、相続診断士、ハッピーエンディングプランナー
FPラウンジ(http://happy-fp.com/)代表、小田原短期大学非常勤講師
マネー誌ライター等を経て、94年に独立。現在は個人相談のほか、研修講師、マネーコラムの寄稿を行う。6カ月かけて家計を見直す「家計ブートキャンプ」も好評。「50代・家計見直し術」(実務教育出版)など著書多数。座右の銘は「今日も未来もハッピーに!」

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